TVA

A compter du 11 mars 2010, le régime fiscal des mutations immobilières est profondément modifié. L’article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010, portant loi de finances rectificative pour 2010, tourne la page sur le régime spécifique à la française de la TVA immobilière.

Le champ d’application de la TVA est défini par référence à la qualité d’assujetti ou non du vendeur.

- Toutes les mutations réalisées par des non-assujettis sont hors champ d’application de la TVA et soumises aux droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun de 5,09 %;

- A contrario, toutes les mutations réalisées par des assujettis sont soumises à la TVA soit de plein droit (immeubles neufs et terrains à bâtir), soit sur option (immeubles anciens achevés depuis plus de cinq ans, terrains non à bâtir);

- Logiquement, les terrains à bâtir vendus à des personnes physiques pour construire des logements suivent le régime fiscal attaché au vendeur : soit celui de la TVA sur le prix total ou sur la marge lorsque le vendeur est un assujetti, soit celui des droits d’enregistrement lorsque le vendeur est un non-assujetti;

- Par exception, seule la première vente d’un immeuble acquis en VEFA par un non-assujetti réalisée dans le délai de cinq ans de son achèvement est soumise à la TVA.

La notion d’assujetti à la TVA

L'article 256 A du code général des impôts dispose que « Sont assujetties à la TVA les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention.
« Ne sont pas considérés comme agissant de manière indépendante :
« Les salariés et les autres personnes qui sont liés par un contrat de travail … ;
« Les travailleurs à domicile...
« Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l'exploitation d'un bien meuble corporel ou incorporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. »

L'article 256 A ne faisant pas référence aux opérations occasionnelles, la personne qui réalise à titre occasionnel une opération économique n'a pas en principe la qualité d'assujetti. Par ailleurs, la qualité d’assujetti étant indépendante du statut juridique des personnes et de leur situation au regard des autres impôts, il importe peu que les opérations qu’ils réalisent donnent effectivement lieu au paiement de la TVA ou soient exonérées. La notion d’assujetti est plus large que celle de redevable.

La réforme de la TVA sur les immeubles(1) a été commentée dans le cadre

d’une instruction fiscale

parue au Bulletin officiel des impôts le 30 décembre 2010 (BOI 3A-9-10 n° 106), qui se décompose en trois chapitres distincts.

Au chapitre 1, « champ d’application de la TVA », l’administration rappelle et précise les principes essentiels relatifs à l’appréhension de la réforme de la TVA.

Nous retrouvons ici la définition de la notion d’assujetti(2). A ce sujet, nous soulignerons que l’instruction fiscale confirme la situation du particulier qui procède à un lotissement parcellaire en dehors de toute activité économique en vue de céder le terrain qu’il a acquis par donation, succession ou pour un usage privé, en reprenant les termes de la réponse ministérielle, sur laquelle nous avions communiqué à l’occasion d’une précédente actualité .

Rappelons qu’un assujetti n’agit pas en tant que tel (sous-entendu en tant qu’assujetti) lorsqu’il réalise la cession d’un élément de son patrimoine en dehors d’un objectif d’entreprise ou d’un but commercial. Ce principe est toutefois susceptible d’être renversé lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation.

En outre, la définition du terrain à bâtir est confirmée : il s’agit de tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme.

Les intentions de l’acquéreur et l’utilisation qui est effectivement faite du terrain sont désormais sans incidence sur la qualification de « terrain à bâtir ».

Enfin, ce chapitre lève le voile sur la cession par un assujetti agissant en tant que tel d’un immeuble inachevé. Cette opération est analysée comme portant sur un terrain à bâtir.