Le bail d'habitation loi du 6 Juillet 1989 est le bail usuel de la location d'un bien immobilier à usage d'habitation. 

Durée :

Dans le cas général, ce bail est consenti pour une durée minimum de trois ans, et se renouvelle également par périodes de trois ans.

La résiliation par le bailleur :

Le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes. Il ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail. Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin "pacsé" n'a pas été portée à la connaissance du bailleur. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

 - reprise pour vente : le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente. Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.
Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus.

- congé pour habiter : Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche. Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin "pacsé", son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés. Le locataire peut porter l'affaire en justice s'il constate l'inoccupation du bien et s'estime victime d'une fraude.

 - motifs légitimes et sérieux : le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire. (Paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation ...)

 - locataires protégés : Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.

La résiliation par le locataire :

 

le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs. Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.

Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois (cf rubrique préavis réduit)

Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence.

Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date. Les cotitulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.

 

La fixation du loyer :

 

- en début de bail : Les loyers des logements vacants peuvent donc être fixés librement. Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail (cf. ci-dessous).

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.

A l'inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable une fois après la réalisation des travaux. Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.

- en cours de bail : le bail comporte généralement une clause d'indexation. Dans ce cas, le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. Cette augmentation ne peut être supérieure à l'évolution de l'IRL, indice de référence des loyers, régulièrement publié par l'Insee (www.insee.fr).

Le propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut réclamer les augmentations dues sur les cinq années antérieures.

En cours de bail, le propriétaire peut également proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement (cf. ci-dessus). En cas d'accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail. Le locataire ne peut s'opposer à la réalisation de travaux nécessaires, même s'ils ne sont pas urgents. Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut exiger une diminution du loyer, par accord amiable ou, à défaut, en saisissant le tribunal d'instance.

 

Le renouvellement du bail :

En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail. S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier. La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc.) ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine. Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d'instance (du lieu de situation de l'immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la Commission.