Métrage loi Carrez
Les logements concernés :
La loi Carrez concerne tous les logements en copropriété d'une surface au moins égale à
Règles de calculs :
La loi Carrez impose un mode de mesurage spécifique et standardisé définie par le législateur de manière stricte dans un décret (23 mai 1997, JO du 29.05.97) : le mesurage Carrez d'un lot ou d'une fraction de lot concerne la superficie "des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à
La surface définie est appelée surface privative et ne correspond pas strictement à la surface habitable. Les parties en sous-pente et les loggias d'une hauteur inférieure à 1,80m, les balcons et les terrasses ne sont donc pas pris en compte dans le résultat. Les annexes, caves, garages et jardins n'entrent pas non plus dans le calcul de cette surface privative.
Les conséquences d'une omission ou d'une erreur :
L'absence de mention de superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot dans l'avant contrat et dans le contrat de vente peut entraîner l'annulation de l'acte de vente.
L'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. En revanche, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant contrat, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s’il signe un acte de vente dans lequel la superficie est mentionnée.
Une erreur dans la superficie certifiée n'a de conséquences que si elle est par excès
Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une tolérance de 5 % ; plus le bien est petit, plus le risque de dépasser les 5 % autorisés est important.
Lorsqu'une erreur supérieure à 5 % est constatée, l'acquéreur dispose d'un délai de un an à compter de la signature de l'acte de vente pour engager une action en diminution du prix auprès du tribunal de grande instance.
Si la superficie réelle se révèle au contraire supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent de surface ne donne jamais lieu à une majoration du prix de vente. Les sanctions éventuelles, consécutives à des anomalies du mesurage Carrez sont donc toujours en faveur de l'acheteur.