Pass GRL

La GRL 2 enterre le Pass-GRL - 5 janvier 2010

Les décrets permettant la mise en œuvre de la « GRL 2 », nouvelle formule, sont parus au Journal officiel du 26 décembre 2009. Depuis cette date, il n’est donc plus possible de souscrire au dispositif du Pass-GRL.
 

Rappelons que ce nouveau dispositif, qui a fait l’objet de longues concertations, a pour but de faciliter l’accès au logement des locataires, en élargissant le public éligible, et d’empêcher toute discrimination, en apportant des garanties importantes aux bailleurs. La nouvelle GRL ambitionne la remise sur le marché des logements vacants et la réduction du nombre d’expulsions, passant par un traitement social des impayés pour les locataires de bonne foi (qui s’engagent à reprendre le paiement de la dette locative), afin d’éviter toute dérive financière du système.

Concrètement, un « contrat socle » unique est mis en place. Ce contrat d’assurance (individuel ou contrat groupe) est conclu entre l’assureur et le bailleur ou son mandataire et couvre les propriétaires contre les risques d’impayés et les détériorations immobilières de tous les locataires ayant un taux d’effort inférieur ou égal à  50 % lors de leur entrée dans les lieux, sans autre condition de solvabilité (alors qu’à l’origine, la GRL n’était réservée qu’à une certaine population). A noter que les prestations sociales et aides au logement sont prises en compte dans le calcul des ressources.

Les assureurs qui acceptent d'adhérer au dispositif (en signant un partenariat avec l’APAGL) proposent un produit unique, qu’ils commercialisent et gèrent eux-mêmes (y compris le recouvrement), sans pouvoir réduire le champ des locataires éligibles. Le taux de la prime est librement fixé. Il appartient au bailleur de vérifier, au vu des pièces justificatives que le locataire lui fournit, si celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil.

En cas de sinistre, et à condition que les assureurs respectent le cahier des charges défini par décret, Action logement (ex-1 % Logement) ou l’État selon les publics, apportera une compensation financière aux assureurs, via le fonds de garantie universelle des risques locatifs. Cette compensation n’est cependant pas octroyée lorsque le taux d’effort du locataire se situe entre 0 et 28 % (sauf situation de précarité), ni pour les locataires en place.

Les garanties sont communes à tous les contrats. Elles sont octroyées pour tous les logements constituant l’habitation principale du locataire (en nu ou en meublé), pour un loyer mensuel maximum de 2 000 €. Sont éligibles tous les logements appartenant à des bailleurs personnes physiques (avec ou sans convention) ainsi que ceux appartenant à des personnes morales, sauf si les logements sont conventionnés au titre de l'article L. 351-2 du CCH (convention APL). Quelle que soit la qualité du bailleur, la signature d'une convention avec ANAH ou l'octroi d'une aide de cette agence ne fait pas obstacle à l'octroi de la GRL. Si l'une de ces conditions fait défaut, on sort du cadre de la GRL.

L’assureur peut proposer des garanties complémentaires mais les primes et sinistres n’entrent alors pas en compte dans le calcul de la compensation.
Les plafonds de garantie sont fixés à 70 000 € pour les loyers et 7 700 € TTC par sinistre et par logement pour les dégradations locatives (3 500 € pour les meublés).

Les trois décrets parus au JO du 26 décembre 2009 définissent les contours de ce dispositif :
- le décret n° 2009-1620 du 23 décembre 2009 fixe les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs ;
- le décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixe le cahier des charges que les assureurs doivent respecter pour pouvoir bénéficier de la compensation financière au titre de la garantie universelle des risques locatifs ;
- le décret n° 2009-1623 du 23 décembre 2009 définit les locataires relevant de la garantie de l’État.

Le deuxième décret (fixant le cahier des charges) assigne aux assureurs des objectifs en matière de distribution du contrat socle GRL, dont le respect est contrôlé par l’APAGL. Pour les logements éligibles au dispositif GRL, la part de contrats socles doit représenter au moins 80 % pour les bailleurs ayant confié la gestion de leur bien à un administrateur de biens, 100 % en cas de bailleur « direct ».

S’agissant enfin de la période transitoire entre les deux régimes, il est expressément prévu que les Pass-GRL en cours continuent de produire leurs effets, pour les contrats individuels, jusqu’à leur échéance, et pour les contrats groupes, jusqu’à l’échéance de la totalité des adhésions individuelles à ces contrats. Pour éviter tout litige, le site Internet du Pass GRL a d’ailleurs été fermé.
La fin du dispositif Loca-Pass « garantie des loyers » est, quant à elle, fixée au 1^er janvier 2010, les derniers dossiers devant être déposés ou envoyés au plus tard le 31 décembre 2009 à minuit pour une location débutant au plus tard le 1^er mars 2010.

Fin du Pass-GRL - 26 décembre 2009 

ATTENTION


LE 26 DECEMBRE 2009, LE GOUVERNEMENT A ANNONCE LA FIN DE LA GRL.

LA SEULE ASSURANCE LOYERS IMPAYES ACTUELLEMENT VALIDE EST L'ASSURANCE LOYERS IMPAYES CLASSIQUE, OU SEULS LES LOCATAIRES EN CDI CONFIRME ET AYANT DES REVENUS SALARIES SUPERIEURS A 3,2 FOIS LE MONTANT DU LOYER CHARGES COMPRISES SONT ELIGIBLES.