Le bail stationnement

Si vous possédez un garage ou un emplacement de parking, vous pouvez le louer séparément ou comme un accessoire d'un logement. Ces deux pratiques ne relèvent pas des mêmes dispositions législatives et peuvent avoir des incidences différentes en ce qui concerne la déclaration de vos impôts

Dans cette hypothèse, le propriétaire va proposer un local donné à bail indépendamment d'un local à usage d'habitation. Cela regroupe les garages, les places de stationnement qui relèvent du droit commun du louage.

Toutes les locations locatives qui ne relèvent pas d'une réglementation spécifique sont soumises aux dispositions des articles 1709 à 1762 du Code Civil relatifs à la liberté contractuelle. Elles constituent de que l'on appelle " le secteur libre ". Comme aucun de ces textes n'est d'ordre public, le bailleur peut rédiger un contrat dont il fixera les conditions comme bon lui semble, les parties pourront négocier librement les clauses du bail. Toutefois certaines clauses peuvent être annulées si elles présentent un caractère abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation.

Le propriétaire relève des revenus fonciers pour l'imposition de ses loyers. Il n'est pas fait de distinction selon que le bien loué est un garage fermé ou un simple emplacement. Si le propriétaire ne perçoit pas d'autres revenus d'immeubles, il bénéficiera du régime déclaratif simplifié du micro-foncier. Ce régime est réservé aux propriétaires dont les revenus locatifs bruts annuels n'excèdent pas 15.000 euros. Ce régime est avantageux car il permet au propriétaire de n'être imposé que sur 70% de ses loyers bruts, il se révélera d'autant plus favorable si les charges réelles déductibles des loyers demeurent inférieures à 30% des loyers bruts.

Les locations d'emplacements pour le stationnement des véhicules sont en principe obligatoirement soumises à la TVA (19,6%). Les personnes physiques ou morales qui donnent à bail de tels emplacements sont donc, normalement, tenues d'acquitter la TVA. Mais dans les faits, le propriétaire ne la verse pas dans la mesure où ses recettes annuelles sont inférieures à 27.000 euros, il bénéficie dans ce cas de la franchise. Toutefois, le propriétaire ne pourra pas récupérer la TVA qui, le cas échéant, a grevé l'achat du bien. Les factures ou quittances qu'il délivre seront revêtues de la mention "TVA non applicable art. 293 B du CGI".

Dans cette hypothèse, le propriétaire loue au même locataire à la fois un appartement ou une maison et un garage. Le bail unique sera soumis au statut des baux d'habitation selon les termes de la loi du 6 juillet 1989. En effet l'article 2 de la loi de 1989 stipule que le statut des baux d'habitation s'applique aux locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale mais également aux garages et places de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La location peut par ailleurs faire l'objet d'un ou plusieurs contrats.

Aménagements de la Cour de Cassation
Sur ce même sujet, la Cour de Cassation a pourtant admis que les parties pouvaient signer d'une part un bail relevant de la loi de 1989 pour un local d'habitation et d'autre part un bail soumis aux dispositions du Code Civil pour la location d'un garage (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 5 mars 1997). Le contrat devra alors impérativement mentionner la commune intention des parties de ne pas faire du garage un accessoire du contrat de location du logement.

La location d'un emplacement pour le stationnement des véhicules échappe à l'imposition lorsqu'elle est liée à la location - non soumise à la TVA - d'un local nu destiné à un autre usage (principalement d'habitation ou professionnel). Cette exonération repose sur le fait que les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier, qu'ils sont donnés en location par le même bailleur et pris en location par le même locataire et enfin que le logement et le garage constituent l'objet principal du bail. L'existence de contrats et de loyers distincts n'est pas un obstacle à l'exonération.

En cas de délivrance au locataire d'un congé pour vendre, si le garage n'est pas un accessoire du logement, seul le logement devra être offert au locataire. Dans la situation inverse, le droit de préemption du preneur portera à la fois sur le logement et son garage ou aire de stationnement s'il s'agit d'un accessoire.