Les règles d'application
L'encadrement des loyers concerne la location vide ou meublée à titre de résidence principale dans le parc privé et s'applique à l'entrée dans un nouveau logement et au renouvellement du bail. L’encadrement des loyers s’applique à la date de la signature du bail et non la date de sa prise d’effet, sans rétroactivité possible.
Ainsi, pour les baux signés avant le 1er août 2015, il n’est pas obligatoire de fixer le loyer en fonction du loyer de référence déterminé par l'arrêté du 30 juin (en application de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989).
C'est donc seulement pour les baux signés à compter du 1er août qu'il y a lieu d'appliquer les loyers encadrés par arrêté ainsi que d'établir le bail sur le nouveau modèle conforme au contrat type de location de logement à usage de résidence principale issu du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Fonctionnement de l’encadrement des loyers
Pour rappel on distingue deux types d’encadrement des loyers : l’encadrement des loyers à la relocation qui a pour but de limiter les augmentations abusives de loyers lors des renouvellements de baux ou des changements de locataires, et l’encadrement des loyers (ou plafonnement des loyers) qui vise à empêcher la fixation de loyers excessifs dans les villes les plus tendues. Les deux dispositifs peuvent se cumuler. Certaines villes, où la demande est très forte, sont soumises à des règles plus strictes comme Paris ou encore Lille. Ainsi, des loyers de référence majorés et minorés sont appliqués dans chaque quartier. Pour connaître la liste des villes concernées par l’encadrement des loyers, cliquez ici.
Le préfet fixe chaque année trois loyers de référence :
- Le loyer de référence ou loyer de référence médian qui est déterminé par l’Observatoire des loyers.
- Le loyer de référence minoré (loyer de référence -30%) qui correspond au montant minimum du loyer à appliquer.
- Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20%) qui correspond au plafond maximum à ne pas dépasser.
Le préfet prend en compte plusieurs critères :
- Le type de location (vide ou meublée)
- Le nombre de pièces du logement
- L’emplacement du logement
- La date de construction
Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site de l’administration française. Vous aurez accès à un simulateur pour déterminer les loyers de référence de votre zone.
Les compléments de loyers pour certains biens exceptionnels
Un complément de loyer peut être appliqué si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ces caractéristiques doivent être plus ou moins exceptionnelles, comme la présence d’un grand jardin avec une belle vue, un duplex, équipements luxueux etc.Dans ce cas, les deux parties doivent se mettre d’accord pour appliquer ce complément de loyer et le montant ainsi que les caractéristiques justifiant de ce complément doivent être inscrits dans le bail. Si le locataire souhaite contester cette mesure il dispose d’un délai de 3 mois (à l’exception d’un bail de mobilité) pour saisir la CDC (Commission Départementale de Conciliation).
