Le loyer et les charges

En préambule, il faut distinguer :

Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagées et payées par le locataire.
Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire et répercutées ensuite sur le locataire.

• En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.

• Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.

• Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.

• En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).

• Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...

• L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.

• L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)

• Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)

• Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)

• Les réparations des actes de vandalisme.

• Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

• Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

• Les taxes locatives : droit de bail, taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.

• Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)

• Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

• Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.

• Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

• Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.

• Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.