Les diagnostics
Différents diagnostics obligatoires doivent être portés à la connaissance des locataires :
Au terme des articles L. 125.5 et R 125.23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs et les locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le bailleur ou le vendeur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence de risques auxquels ce bien est exposé.
Un état des risques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, doit être en annexe de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour la vente en l'état futur d'achèvement, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente de ce bien immobilier qu'il soit bâti ou non bâti.
Il suffit de reporter au bien les informations contenues dans l'arrêté préfectoral et dans les documents de référence:
- Situation au regard du ou des plans de prévention
- Nature des risques encourus
- Sismicité locale
http://www.prim.net
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Depuis le 1er novembre 2006 pour les ventes immobilières et depuis le 1er juillet 2007 dans le cadre d'une nouvelle location, ce diagnostic concerne tous les bâtiments ou partie de bâtiment clos et couverts, à l'exception des constructions provisoires, des bâtiments indépendants de moins de 50 m², des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, des bâtiments servant de lieux de culte ainsi que les monuments historiques. Les parties communes d'immeuble ne sont pas concernées. Ce document devra être annexé à tous les contrats. Ce diagnostic obligatoire est une information avec des indications simples qui ont pour objectif de caractériser la performance énergétique du bâtiment, de donner des valeurs de référence et de recommandations destinées à améliorer sa performance énergétique.
Ce document obligatoire n'a qu'une valeur informative. L'acquéreur ou le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire.
L'objectif de cette disposition est donc d'informer sur la consommation du bâtiment lors de sa vente, sa mise en location ou sa construction, ou encore pour les bâtiments publics lors de leur exploitation, à travers :
- Un état des lieux : Situer cette consommation sur une échelle de référence: c'est l'étiquette énergie
- Des recommandations : Accompagner le diagnostic de recommandations permettant d'économiser l'énergie et d'améliorer la performance du bâtiment.
Plusieurs indicateurs sont utilisés pour caractériser la performance :
- Des kWh/m2 (en énergie primaire) et des kg de CO2/m2 (voir exemples ci-dessous) pour situer la performance dans une optique comparative
- Des kWh et des Euros pour compléter l'information du consommateur, futur occupant.
La durée de validité du DPE est prévue de 10 ans.
Prévention des risques sismiques
Prévention du risque sismique : nouvelle donne pour les contrats de vente et de location à compter du 1er mai 2011
Deux décrets et un arrêté publiés(1) au Journal officiel du 24 octobre 2010 ont modifié la réglementation sur la prévention du risque sismique qui s'appliquera à compter du 1er mai 2011. Cela ne sera pas sans conséquences sur l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques (ERNT) obligatoire lors de la conclusion des ventes et des baux.
En effet, une nouvelle carte du zonage sismique a été élaborée. Le découpage en cinq zones de sismicité croissante reste d'actualité mais celles-ci sont renommées suivant le degré de risque sismique :
- zone 1 (risque très faible)
- zone 2 (risque faible)
- zone3 (risque modéré)
- zone 4 (risque moyen)
- zone 5 (risque fort).
Cette nouvelle carte, qui prend désormais en compte de manière spécifique certaines communes et non plus seulement les cantons ou arrondissements, classe environ 20 000 communes dans les zones 2 à 5, alors qu'il n'y en avait que 5 000 avant !
Diagnostic Électricité et Gaz
Deux diagnostics portant sur le gaz et l'électricité deviendront bientôt obligatoires à partir du 1er juillet 2017 lors de la signature d'une contrat de location. Le point sur les règles à venir et les nouveaux frais que devront supporter les propriétaires de logements en location.
Ces nouvelles règles s'appliquent aux locations vides et aux locations meublées.
- En matière de gaz, ce contrôle porte principalement sur l'état de la chaudière et des tuyauteries d'alimentation en gaz ainsi que l'aménagement de la pièce où se situent les appareils à gaz (ventilation...).
- En matière d'électricité, les vérifications portent notamment sur la protection de l'installation électrique ainsi que sur l'état du compteur électrique et du dispositif différentiel.
Les obligations concernent les installations de gaz et d'électricité, quand le logement est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Les deux diagnostics doivent être annexés au contrat de bail et remis au locataire par le propriétaire.
Toutefois, le bailleur n'a pas à faire faire un diagnostic s'il peut produire une attestation ou une déclaration de conformité datant de moins de 6 ans fournie par le professionnel ayant réalisé la mise en conformité ou la sécurité de l'installation. Ce document doit comporter le visa d'un organisme agréé par le ministère en charge de l'énergie. Le diagnostic doit être joint au contrat de location. Les diagnostics sont valables pendant 6 ans.
Ces deux nouveaux diagnostics deviendront obligatoires pour tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017 si le logement loué est situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d'avant 1975.
Pour les autres logements, l'obligation commencera à s'appliquer à partir du 1er janvier 2018.
En l'absence de diagnostic, le locataire pourra attaquer son bailleur pour vices cachés devant le TGI s'il découvre que l'installation est défectueuse.