LMNP : location en meublé non professionnel
Qu'est-ce qu'un loueur en meublé non professionnel ?
Un particulier louant un bien immobilier meublé peut bénéficier de conditions fiscales attractives pour se constituer un patrimoine et dégager des revenus complémentaires réguliers. Reste à respecter quelques conditions. Découverte.
La location en meublé non professionnel (LMNP) s'applique à un propriétaire-bailleur qui met en location un ou plusieurs logements meublés. Par meublé, il faut comprendre une habitation où le locataire peut immédiatement s'installer avec ses effets personnels et y vivre sans devoir l'aménager.
Depuis le 15 septembre 2015, tous les baux signés doivent respecter une liste des équipements minimum à fournir. Il peut s'agir d'un appartement dans un immeuble "classique" ou dans une résidence de services (étudiants, seniors, appartement hôtel, ehpad...), d'une location saisonnière ou d'une chambre dans le logement. Selon le type d'investissement et en particulier les résidences de services, l'achat se fait auprès de promoteurs spécialisés.
Mise à part les cas de location de courte durée, le bail est d'une durée d'un an, tacitement reconductible, mais il peut être abaissé à 9 mois pour un étudiant. Ce document doit être écrit et signé par toutes les parties. Le locataire dispose d'un préavis de 1 mois pour signaler son départ et vous, le bailleur, devez respecter une période de trois mois s'il souhaite mettre un terme au bail en expliquant ses motivations.
Avantages fiscaux
Comme tout investissement immobilier, la valeur de revente n'est pas garantie. Elle peut être inférieure, identique ou supérieure à la valeur d'achat. Tout dépend du contexte du marché immobilier local. Cela étant, comme il s'agit d'un investissement sur le long terme, la probabilité d'une plus-value se veut plus élevée. Et puis grâce à la perception des loyers, un loueur en meublé non professionnel peut espérer un rendement annuel autour de 4%.
Et c'est sans compter les avantages fiscaux auxquels vous pouvez prétendre. Au moment de choisir votre investissement immobilier (logement classique, résidence de services...), vous pouvez choisir entre l'amortissement de votre investissement grâce au déficit foncier ou une réduction d'impôts avec le dispositif Censi-Bouvard. Dans ce dernier cas, pour les investissements finalisés depuis le 1er janvier 2017, l'avantage fiscal ne peut s'appliquer que dans le cadre d'un programme immobilier concernant une résidence étudiante ou senior.
Ensuite, lorsque le bien est loué, le propriétaire-bailleur doit déclarer ses revenus locatifs sous le régime des bénéfices commerciaux et industriels (BIC). Là, vous avez le choix entre deux régimes. Si vos revenus sont inférieurs à 33 100 euros, vous pouvez opter pour le "micro-BIC" et bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % des revenus perçus bruts qui permet de couvrir forfaitairement les charges, ou opter pour le "régime réel" pour une période de trois ans renouvelable.
Si vos revenus locatifs dépassent 33 100 euros, vous n'avez pas le choix, vous devez appliquer le régime réel. Là, vous imputez les charges pour leur montant exact. Ce qui vous permet de déduire les charges des loyers perçus, mais aussi une partie du montant investi (l'amortissement) si le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été choisi. Ainsi, les revenus des premières années sont peu ou pas imposés.
Notez que depuis le 1er janvier 2017, si vos revenus issus de locations saisonnières de courte durée dépassent 23 000 euros sur l'année, vous êtes éligible aux cotisations sociales. Ce n'est pas le cas lorsqu'il s'agit d'une résidence de services puisque vous signez un bail commercial de longue durée.
Quant à la plus-value immobilière au moment de la revente, elle est imposable au taux de 19 % auquel s'ajoutent les 15,5 % de prélèvements sociaux. Elle est totalement exonérée au bout de vingt-deux ans de détention pour la part fiscale et de trente ans pour la part sociale.
Source : votreargent.lexpress.fr - mars 2017