Le bail d'habitation

Le loyer


Le loyer est librement fixé entre les parties et est précisé dans les conditions particulières du bail. Il est généralement indexé selon l'indice de révision des loyers. Cependant, lorsque le logement loué à titre de résidence principale fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer est limité au loyer du précédent locataire.

Les charges locatives :


En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente

Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le trop-perçu.


Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.
En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).


Les dépenses à la charge du propriétaire


Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...


L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.


L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)


Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)
Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)
Les réparations des actes de vandalisme.
Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.


Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.
Les taxes locatives : droit de bail, taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.
Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)
Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.
Ce dernier poste exige quelques précisions :
Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.
Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.
Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.
Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.


Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de "l'élimination des rejets" (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.
Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires. En d'autres termes, 25% du coût du concierge "actif" est considéré comme inclus dans le loyer.
Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.